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Kapitalanlagerecht und Kreditvergabe

Im Bereich Kapitalanlagerecht und Kreditvergabe unterstützen wir Sie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung und Verhandlung von Rückabwicklungs- und Schadenerstzansprüchen gegenüber Verkäufern, Banken und Vermittlern bzw. beratend bei der verbraucherschutzorientierten Konzeptionierung, insbesondere in folgenden Bereichen:

  • Sogenannte Schrottimmobilien bzw. immobilienbasierte Kapitalanlageformen bzw. sonstige Kapitalanlagen am „grauen“ Kapitalmarkt
  • Widerruf von Darlehensverträgen gegenüber Banken sowie Rückforderung überhöhter (Bearbeitung-)Gebühren
  • Aktienanlagen
  • Gescheiterte Immobilien(fonds)anlagen, sonstige gescheiterte Fondsanlagen
  • Zertifikate und Derivate, Finanztermingeschäfte und Wertpapiereanlage
  • Anleihen, Inhaberschuldverschreibungen
  • Atypische stille Beteiligungen
  • Beratungs- und Vermittlerhaftung

Es existiert eine nahezu unendliche Auswahl an verschiedenen Kapitalmarktprodukten, deren Struktur und Funktionsweisen oft komplex sind (und auch von den Vertreibern nicht immer ganz verstanden werden). Diese Anlagemöglichkeiten beinhalten neben attraktiven Chancen häufig erhebliche Risiken, die im Rahmen der Vermittlungsgespräche und auch der überreichten Dokumentation nicht transparent werden.

Vor diesem Hintergrund müssen Initiatoren bereits vor
der Emission einer Kapitalanlage eine Vielzahl von
Voraussetzungen und Formalien erfüllen, um die von den Aufsichts- und
Finanzbehörden erfodrerlichen Genehmigungen zu erhalten. Dabei sehen
sowohl Gesetz sowie höchstrichterliche Rechtsprechung umfassende Aufklärungspflichten der Initiatoren und Berater vor, die die
potentiellen Anleger bereits vor dem Erwerb der Kapitalanlagen umfassend und
richtig aufklären
und beraten müssen. Verletzungen dieser Aufklärungs- und Beratungspflichten lösen entsprechende Haftungsansprüche der Betroffenen aus.

Gerne stehen wir Ihnen für eine Ersteinschätzung Ihres Falles zur Verfügung.

Unter dem Begriff „Schrottimmobilien“ sind immobilienbasierte Kapitalanlagen zu verstehen, bei denen Anlegern durch „windige“ Berater zumeist weit überteuerte Eigentumswohnungen als Kapitalanlage zum Zwecke der Steuerersparnis verkauft werden. Bei diesen Anlagegeschäften werden ahnungslose Verbraucher nach immer dem gleichen Muster durch Täuschungen in für sie völlig unwirtschaftliche und ihre finanziellen Möglichkeiten weit übersteigende Anlagegeschäfte gezwungen. Der immer wieder erfolgreich angewandte Trick der Vermittler bestand bzw. besteht darin, dass gutgläubige Kleinanleger durch Täuschung sowohl über zu geringe monatliche Raten, Tilgung und Annuitäten, den Wert der Immobilie, als auch über die Möglichkeit, jederzeit wieder aussteigen zu können, dazu veranlasst werden, in einer „Nacht- und Nebelaktion“ einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, noch bevor die Finanzierung durch einen entsprechenden Darlehensvertrag sichergestellt ist. Durch den mit Hilfe dieser Täuschungshandlungen abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag sollen die Anleger gezielt in die Zwangslage gebracht werden, nun auch den Darlehensvertrag abzuschließen, da sie ja nun einer erheblich höheren Forderung als dem Kaufpreis ausgesetzt sind, für die sie sich zudem im notariellen Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterworfen haben. Unter dem Eindruck dieser Zwangslage sehen sich die Anleger dann genötigt, den entsprechenden Darlehensvertrag abzuschließen, und zwar selbst dann, wenn ihnen im Kleingedruckten dann die wahren Vertragsbedingungen offenbart werden bzw. ihnen selbst dann noch vorgegaukelt wird, der Vertrag beinhalte die vorher besprochenen Bedingungen und sei eine reine Formsache.

  • Der Ablauf des „Kundenfangs“ stellt sich regelmäßig wie folgt dar:
    • Anruf von einem angeblichen Meinungsumfrageinstitut, in dem auf die Möglichkeit Steuern zu sparen hingewiesen wird
    • Hausbesuch durch einen Vermittler, der zunächst die wirtschaftlichen Daten der Anleger aufnimmt
    • Beratung durch einen Anlageberater, der den Anlegern die konkrete „Anlage“ vorrechnet und diverse falsche Versprechungen in Bezug auf Rendite, Wert, Gewinn und Rücknahme der Immobilie macht
    • Notarielle Beurkundung des Immobilienkaufs regelmäßig bereits beim zweiten Beratungsgespräch, ohne dass die Finanzierung sichergestellt ist

    Im Rahmen der Verkaufsgespräche werden den Anlegern üblicherweise folgende falsche Versprechungen gemacht, ohne die sie das Geschäft unter keinen Umständen eingegangen wären.

    • Zu niedrig angegebene monatliche Belastung bzw. Nettozuzahlung (häufig wird versprochen, es seien lediglich monatliche Zuzahlungen von € 50 bis € 100 erforderlich)
    • Falsche Angabe des Wertes der Immobilie, idR ist die Wohnung weit weniger wert als das zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommene Darlehen, häufig sogar weniger als die Hälfte (in diesem Fall ist von einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung auszugehen),
    • Zu gering angegebene Belastung durch das Darlehen, etwa durch falsche Angabe des Tilgungsdienstes (z.B. Angabe der Tilgung mit „0,00“)
    • Täuschung über die Laufzeit der Anlage (idR mit 10 Jahren angegeben, anstatt der tatsächlichen Darlehenslaufzeit von über 30 Jahren)
    • Zusicherung zu hoher Steuerersparnisse
    • Keine anlagegerechte Beratung auf die Bedürfnisse des Anlegers, wenn z.B. „sichere Anlage“ bezweckt war
    • Kein Hinweis auf mit der Anlage verbundene Risiken (siehe oben)
    • Keine Aufklärung über erhaltene Vertriebsprovisionen, die idR deutlich über 20% in Bezug auf den Kaufpreis liegt (ab 15% muss unaufgefordert auf die Provision hingewiesen werden)
    • Keine Aufklärung über Risiken der Anlage wie z.B. Mietausfälle, Reparaturen, Gefahren durch Mietpool-Konstruktion etc.

     

    Problem und Schaden

    Mit dem Abschluss des Kapitalanlagegeschäfts besteht für die Anleger das entscheidende Problem darin, dass sie sich die Eigentumswohnung bzw. das Darlehen schlicht nicht leisten können. Entgegen den Zusicherungen der Berater stellt sich für sie nämlich im Nachhinein regelmäßig heraus, dass die monatlichen Nettozuzahlungen um mehr als das doppelte bzw. dreifache höher liegen, als es ihnen durch die Anlageberater zugesichert wurde – sei es, weil die Mieteinnahmen zu hoch angegeben wurden, die Steuerersparnisse nicht realistisch waren oder die Darlehensbelastung falsch angegeben wurde. Aufgrund dieser die finanziellen Möglichkeiten der Anleger übersteigenden monatlichen Belastungen droht vielen Anlegern dann sogar die Schuldenfalle und eine echte Existenzkrise.

    Verschäft wird diese Problematik noch durch die Tatsache, dass die Immobilie regelmäßig nicht einmal die Hälfte des Kaufpreises wert ist. Dies führt dazu, dass angesichts der Differenz zwischen Darlehenshöhe und dem tatsächlichen Wert der Immobilie die Eigentumswohnung aufgrund der eingetragenen Grundschuld quasi unverkäuflich ist und die Anleger keine Möglichkeit haben, durch einen Verkauf aus dem Investment herauszukommen, selbst wenn sie zu einem Ausgleich der Vorfälligkeitsentschädigung bereit wären. Sie bleiben folglich in der ruinösen Situation gefangen.

     

    Lösungsansatz

    Den Anlegern bleibt folglich regelmäßig nur die Möglichkeit, sich rechtlich gegen die Beteiligten zur Wehr zu setzen. Als Anspruchsgegner kommen dabei nicht nur der Anlageberater und das Vermittlungsunternehmen, sondern auch der Verkäufer, die finanzierende Bank oder der Notar in Betracht. Für jeden dieser Beteiligten bestehen allerdings unterschiedlich Anspruchsgrundlagen und Erfolgsaussichten, sodass wir dringend dazu raten, die Möglichkeiten einer Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklungsansprüchen bezogen auf den jeweiligen Anspruchsgegner durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

     

    Nachfolgend geben wir lediglich einen Überblick über die Haftungstatbestände differenziert nach den jeweiligen Beteiligten, mit denen Schadensersatzansprüche regelmäßig begründet werden können:

     

    Ansprüche gegen Vertriebsunternehmen bzw. Anlageberater

    Hier bestehen die am einfachsten durchzusetzenden Ansprüche, da der Anleger in der Regel direkten Kontakt mit dem Vertrieb hatte. Dieser hatte wie beschrieben durch falsche Versprechungen den Anleger zum Kauf bzw. zur Darlehensaufnahme bewogen. Die Haftung des Vermittlers kann sich dabei beispielsweise ergeben

    • aus einer Verletzung des Anlageberatungsvertrages gem. § 280 BGB,
    • aus der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertauens gem. § 311 Abs. 3, Satz 2 BGB
    • wegen Betruges gem. §§ 823 Abs. 2 i.V.m. § 263 StGB oder
    • wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gem. § 826 BGB

    Zu prüfen ist dabei immer, ob das Vertriebsunternehmen noch zahlungsfähig ist oder bereits Insolvenz angemeldet hat. In diesen Fällen wäre dann zu prüfen, ob Ansprüche gegen den jeweiligen Berater persönlich geltend gemacht werden können. Hier hat das Kammergericht zugunsten der Anleger entschieden, dass sich der Anlageberater nicht ohne Weiteres mit dem Hinweis auf die handelnde Vertriebs-GmbH entlasten kann, selbst wenn mit dieser ein schriftlicher Maklervertrag geschossen worden sein sollte. Auch kommen möglicherweise Ansprüche gegen die ehemaligen Gesellschafter der Vertriebsunternehmen nach den Grundsätzen der Firmenbestattung in Betracht, da diese Gesellschaften üblicherweise vorsätzlich beiseite geschafft wurden. Hier sind die Fallumstände genau zu prüfen.

     

    Ansprüche gegen Verkäufer

    Gegenüber den Verkäufern können regelmäßig ebenfalls die nachfolgenden Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden:

    • Zunächst haften die Verkäufer, weil sie sich vielfach das Beratungsverschulden des Anlageberaters gem. § 278 BGB zurechnen lassen müssen. Die Zurechnung ist im Einzelnen zu prüfen und hängt davon ab, wie sehr der Vertriebler den Anlegern gegenüber als Vertreter des Verkäufers aufgetreten ist. Hier hat der BGH fein abgestufte Fallgruppen gebildet, die im jeweiligen Einzelfall zu überprüfen sind.
    • Auch ohne eine Zurechnung des Verschuldens haften die Verkäufer nach den Grundsätzen des institutionalisieren Zusammenwirkens, wenn die Verkäufer mit dem Vertrieb planmäßig zusammengearbeitet haben. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin gelten diese für die Bankenhaftung entwickelten Grundsätze auch für die Haftung der Verkäufer.
    • Schließlich kommen – selbst wenn kein Beratungsverschulden zurechenbar ist – auch Ansprüche auf Rückabwicklung in Betracht, etwa wenn eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises nachgewiesen wird, die Annahme des Kaufvertragsangebotes später als einen Monat nach Abgabe des notariellen Angebot erfolgte oder auch nach den Grundsätzen des Haustürwiderrufsgesetzes.

    Zu prüfen bleibt auch hier immer die Solvenz des Verkäufers als Anspruchsgegner, da auch hier die Verkäufer vielfach die jeweiligen Gesellschaften bewusst still liquidieren, um möglichen Haftungsansprüchen aus dem Weg zu gehen. In diesen Fällen kommt dann wiederum eine Haftung der Gesellschafter nach den Grundsätzen der Firmenbestattung in Betracht.

     

    Ansprüche gegen die finanzierenden Banken

    Auch gegen die finanzierenden Banken sind unter bestimmten Voraussetzungen nicht nur Schadensersatzansprüche möglich, sondern in gewissen Fallkonstellationen auch außergerichtliche Vergleiche, bei denen dann eher wirtschaftliche Faktoren im Vordergrund stehen.

    Schadensersatzansprüche

    Auch wenn sich die Banken bei diesen Geschäften auf ihren Pflichtenkreis und damit auf den Standpunkt zurückziehen dürfen, dass sie mit dem zu finanzierenden Geschäft nichts zu tun haben (sog. Trennungstheorie), haben sich in der Rechtsprechung dennoch anlegerfreundliche Fallkonstellationen herausgebildet, bei denen eine Haftung der Banken regelmäßig durchgreift:

    • Zunächst hat der BGH die anlegerfreundliche Fallgruppe des institutionalisierten Zusammenwirkens geschaffen, wonach bereits vermutet wird, dass die Bank von den Pflichtverletzungen der Vermittler Kenntnis hat, wenn sie mit diesen planmäßig zusammenwirkt. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin ist von einem planmäßigen Zusammenwirken bereits dann auszugehen, wenn – wie regelmäßig – die Bank sämtliche oder einen großen Teil der Wohnung „durchfinanziert“ hat. Obwohl die Bank auch die Möglichkeit hat, die vermutete Kenntnis zu widerlegen, ist das institutionalisierte Zusammenwirken sozusagen der Klassiker, wenn es um die Haftung der Banken geht.
    • Die finanzierenden Banken haften darüber hinaus auch bei einer unterlassenen Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung, wenn sie den Kaufpreis zu 100% finanziert haben. Nach der Rechtsprechung beispielsweise des OLG Dresden (OLG Dresden, 9. Zivilsenat, Beschluss vom 28. Juni 2012) ist eine Bank insbesondere bei einer Vollfinanzierung – wie regelmäßig in diesen Fällen – eigenverantwortlich zur Prüfung der Werthaltigkeit der Immobilie verpflichtet und darf sich nicht nur auf ihr präsentes Wissen im Sinne einer positiven Kenntnis hinsichtlich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjekts beschränken (BGH Urteil v. 29.04.2008 – XI ZR 221/07). Bei eine 100%-Finanzierung muss die Bank folglich eine ernsthafte Prüfung des Wertes der Wohnung vornehmen. Unterlässt sie diese Prüfung, kommen folglich die Grundsätze der o.g. BGH – Rechtsprechung zum Tragen, dass die Bank bewusst die Augen vor der sittenwidrigen Überteuerung verschlossen hat, was einer positiven Kenntnis und folglich einem Wissensvorsprung gleichkommt. Die mangelnde Offenbarung dieses Wissensvorsprungs gegenüber dem Anleger stellt dann eine Pflichtverletzung aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis des Darlehensvertrages dar. Einer Zurechnung von Verschulden bedarf es insoweit schon nicht.
    • Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts haftet die Bank schließlich für die Pflichtverletzungen der Anlageberater, weil sie dessen Anlageberatung jedenfalls bei Abschluss des Darlehensvertrages nachträglich genehmigt. Aufgrund der Genehmigung muss sich die Bank das gesamte Verhalten des Vermittlers im Zusammenhang mit der Anbahnung des Darlehensvertrages zurechnen lassen, also auch etwaige falsche Angaben im Berechnungsbeispiel etc. Die nachträgliche Genehmigung des Handelns des Vermittlers kann dabei nicht einerseits in eine Billigung nur der richtigen Angaben des Vermittlers aufgespalten werden, während sich die Bank andererseits von den unzutreffenden Angaben distanziert. Auch bei dieser anlegerfreundlichen Rechtsprechung kommt es wiederum auf den jeweiligen Einzelfall an.

    Außergerichtliche Einigung

    Neben der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen empfiehlt es sich insbesondere bei einer Inanspruchnahme der Banken, die Bemühungen auf eine außergerichtliche Einigung zu konzentrieren. Insoweit bestehen erfolgsversprechende Ansätze, bei denen der Schwerpunkte der Argumentation eher auf wirtschaftlichen bzw. „weichen“ Faktoren liegt, wie etwa bei schwacher Solvenz der Anleger oder psychischen Belastungen, die dann auch trotz einer schwächeren rechtlichen Ausgangslage noch zu einer interesssengerechten Lösung führen können. Aufgrund unserer Erfahrungen in der Verhandlung mit Banken haben wir die Kriterien für ein sach- und interessengerechtes Vorgehen bei Vergleichverhandlungen für Banken entwickelt (vgl. nachfolgenden Artikel Außergerichtliche Einigung bei Schrottimmobilien – Wie gelangt man dahin und was ist interessengerecht?).

    Vorsicht ist in jedem Fall geboten, wenn das bestehende Finanzierungsdarlehen prolongiert werden soll und hierzu ein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen wird, da dann mögliche Ansprüche verloren gehen können. Wir empfehlen hier dringend, zuvor eine rechtliche Prüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt vorzunehmen!
    Ansprüche gegen den beurkundenden Notar

    Nach neuerer höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 7.2.2013, Az. III ZR 121/12) können auch die Notare in die Haftung genommen werden, wenn der Notar den Käufern gegenüber seine aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG folgende Amtspflicht verletzt hat. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG regelt, dass dem Verbraucher bei einem Grundstücksgeschäft (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB), wozu auch der Erwerb einer Eigentumswohnung gehört, der beabsichtigte Vertragstext zwei Wochen vor notarieller Beurkundung zur Verfügung gestellt werden soll. Der Sinn dieser Vorschrift liegt vor allem darin, den Verbraucher vor übereilten Vertragsabschlüssen zu schützen.

    Wir raten dazu, die Möglichkeiten einer Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und Rückabwicklungsansprüchen durch einen spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

    Gerne stehen wir für eine Ersteinschätzung Ihres Falles zur Verfügung.

     

    Unsere Fälle, bei denen wir für Anleger anwaltlich tätig waren bzw. sind:

    Verkäufer

    • B & V Bauträger- und Vertriebsgesellschaft für Immobilien mbH & Co KG
    • Central Bauten- und Projektentwicklungs GmbH
    • Central Wohnungsbaugesellschaft mbH
    • Contractbau GmbH
    • CWI-Gruppe: CWI Real Estate AG, Sechste CWI Wohnen GmbH & Co KG, Dritte CWI Wohnen AG & Co KG Berlin
    • Eagle Immobilien GmbH
    • Fineline Immobilien GmbH
    • IK Consult GmbH
    • IMRO Wohn- und Gewerbe Bauträgergesellschaft mbH
    • MO.RE.NA GmbH (i.Gr.)
    • Pulsstraße 9, 11 Berlin GmbH
    • Quadra Haus Liegenschaften GmbH
    • RB Real Estate GmbH
    • Simi Service GmbH & Co. KG
    • U. Bagge GmbH & Co. KG
    • ViaNova Immobilien GmbH

    Vertriebe

    Banken

    • ABN AMRO Bank
    • BHW Bank
    • Commerzbank
    • Deutsche Bank
    • DG Hyp
    • DKB Deutsche Kreditbank AG
    • Gallinat Bank
    • GMAC RFC Bank GmbH / Paratus GmbH
    • IBB Internationales Bankhaus Bodensee
    • Oyak Anker Bank

Vergleiche mit Banken können Schrottimobilienopfern schneller interessengerechte Lösungen ermöglichen. Aber wie gelangt man dahin?

Schrottimmobilienopfer sind in der Regel gut beraten, im Zusammenhang mit Banken Vergleichslösungen zu erwägen, vor allem um die Ungewissheiten zu vermeiden, die mit einem Rechtsstreit verbunden sind. Denn ein Prozess kann sich zeitlich sehr in die Länge ziehen, insbesondere da er über mehrere Instanzen gehen kann. Hier ist zudem fraglich, ob man die Gerichts- und Anwaltskosten im Falle des Unterliegens tragen kann und genügend „Luft“ hat, um in die nächste Instanz zu gehen (selbst wenn eine Rechtsschutzversicherung besteht). Eine Vergleichslösung ist daher allemal der sicherere Weg, weiß man doch, was man am Ende hat. Aber nicht immer besteht Vergleichsbereitschaft und nicht jeder Vergleich ist interessengerecht und sollte angenommen werden.

Wann zeigen sich Banken häufig vergleichsbereit?

Zwar sind die konkreten Beweggründe einer Bank zur Einräumung von Vergleichsbereitschaft grundsätzlich nicht erkennbar. Die Beweggründe einer Bank zur Einräumung von Vergleichsbereitschaft orientieren sich grundsätzlich an drei wesentlichen Faktoren: 

1. Die Vergleichsbereitschaft der Bank ist verständlicherweise umso höher, je stärker die rechtlichen Ansprüche des Darlehensnehmers (DN) sind. Dies hängt davon ab, ob der Darlehensnehmer die Anspruchsgrundlagen ausreichend darlegen und beweisen kann, zumal der Bankbearbeiter selten mit den konkreten Hintergründen vertraut sind und diesen erst auf entsprechenden Hinweis nachgehen (müssen).

2. Noch wesentlicher ist die finanzielle Situation des DN. Sofern wirtschaftliche Schwierigkeiten bestehen und die Darlehensraten nicht bedient werden können, besteht grundsätzlich ein „offenes Ohr“ bei den Banken. Dies folgt aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, denn der Bank ist verständlicherweise an dem Erhalt der Leistungsfähigkeit der DN gelegen, da sie sonst Ausfälle hat und interne Einwertungen vornehmen muss, die den Status des Engagements problematisieren. Schlimmstenfalls droht die Insolvenz des DN, mit der Folge, dass die Bank in aller Regel auf ihren Forderungen sitzen bleibt.

3. In die ähnliche Richtung geht schließlich die gesundheitliche Situation des DN, denn diese ist grundsätzlich maßgeblich für dessen nachhaltige Leistungsfähigkeit.

Vorteile für beide Seiten

Konnte Vergleichsbereitschaft erzielt werden, so – hier die These – sollte ein Vergleich nur dann geschlossen werden, wenn er interessengerecht ist, d.h. die Interessen beider Parteien gleichermaßen berücksichtigt. Die Interessen der Bank wurden soeben dargestellt. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die Bank ihre eigenen Spielräume umso besser einschätzen kann, je informierter sie ist. 

Die Interessen des DN orientieren sich an dessen Bedürfnissen. Entscheidend ist natürlich zunächst, dass der DN mit der Vergleichslösung wirtschaftlich nachhaltig leben kann, er also die im Vergleich vereinbarten Zahlungen sicher leisten kann und sich hierzu nicht in eine erneute Krisensituation bringt. Dies erfordert eine umfassende Analyse der wirtschaftlichen Situation sowie deren Kommunikation auch an die Bank.

Zu berücksichtigen sind ferner nicht-wirtschaftliche Bedürfnisse, so z.B. das Bedürfnis des DN nach „Gerechtigkeit“, was dazu führen kann, dass der DN auch durch einen wirtschaftlich vorteilhaften Vergleich nicht befriedigt werden kann, etwa weil er meint, nicht alle Mittel ausgeschöpft zu haben; dies wiederum kann gesundheitliche Folgewirkungen zeitigen. Auch insoweit ist daher eine umfassende Bestandsaufnahme von Nöten.

Rechtliche Beratung vor Vergleichsabschluss

Nach allem sollten sich „Schrottimmobilienopfer“ in Bezug auf etwaige Vergleichsverhandlungen zunächst über ihre eigene Situation und ihre Interessen klar werden, ebenso wie über die Handlungsmotive der betreffenden Bank. Erst dann sollte das weitere Vorgehen geplant werden, um einen interessengerechten Vergleich zu erzielen. Sofern am Ende der Verhandlungen schließlich ein ausformulierter Vergleichsvorschlag im Raum steht, sollte dieser vor Unterzeichnung in jedem Fall mit einer ausreichenden Frist und unter Zuhilfenahme rechtlicher Beratung geprüft werden.

Gerne beraten wir Sie in einem ersten Gespräch über Ihre Möglichkeiten, sich schnell und effektiv mit Ihrer Bank außergerichtlich zu einigen.

Viele Leidtragende haben es am eigenen Leib erfahren müssen: Die Rückabwicklung einer einmal erworbenen „Schrottimmobilie“ ist mehr als schwierig. Die eigentlich im Fokus stehenden Vertriebler und Verkäufer sind häufig nicht mehr existent oder insolvent, zumindest ohne finanzielle Mittel. Die einzig finanziell gut ausgestatteten Banken haben die Rechtsprechung auf Ihrer Seite bzw. sind nur schwer zu „knacken“. Dementsprechend steigen viele Banken auch auf entsprechende Bitten nach einer Rückabwicklung gar nicht ein, es sei denn, es liegt eine wirtschaftliche Notsituation vor (in einer solchen würde die Bank früher oder später ohnehin das Nachsehen haben, so dass sie lieber am Prozess aktiv mitwirkt).

Einen attraktiven Ansatzpunkt bildet in dieser Situation das Widerrufsrecht bzw. die Widerrufsbelehrung. Es zeigt sich, dass diese bei einer Vielzahl von Banken in der Vergangenheit falsch war bzw. ist. Dies wiederum führt dazu, dass die
Widerrufsfrist nicht ins Laufen gebracht wurde und das Darlehen noch wirksam widerrufen werden und sodann rückabgewickelt werden kann. Das sich hieraus ergebende Einspar- buzw. Rückzahklungspotenzial zugunsten des Darlehensnehmers ist angesichts der stark veränderten Zinsen teilweise beachtlich. Und angesichts der gesunkenen Zinsen und Finanzierungsfreude von Banken heutzutage findet sich auch eine andere Bank, die das Engagement zu einem weitaus attraktiveren bzw. marktgerechten Zins refinanziert.

Kein Wunder also, dass Banken auf die Gefahr eines Widerrufs teilweise entgegenkommend reagieren und hierdurch eine faktische Rückabwicklung des „Schrottimmobilien-Engagements in die Wege geleitet werden kann. In welchem Ausmaß diese dann zur Erleichterung führt, hängt von einigen Faktoren ab, allen voran der rechtlichen Situation, der Bank selbst, der Argumentation und natürlich auch – aber nicht notwenig – einer Rechtsschutzversicherung.

So hat beispielsweise das Kammergericht in seinem am 22. 12. 2014
gefällten Urteil (24 U 169/13 – nicht rechtskräftig – BGH XI ZR 39/15) festgestellt, dass die Widerrufsbelehrung der Deutsche Kreditbank AG (DKB) im Jahr 2008
fehlerhaft war. Damit wurde die
Widerrufsfrist nicht ins Laufen gebracht und konnte der Darlehensnehmer den
mit der DKB geschlossenen Kreditvertrag im Jahr 2014 noch
wirksam widerrufen. Im Falle der DKB genügte die
verwendete Widerrufsbelehrung nach Auffassung des Kammergerichts
u.a. nicht den Anforderungen des Deutlichkeitsgebots, weil sie sich auf die
Aussage beschränkte, dass die Frist „frühestens“ mit Erhalt dieser
Belehrung beginnt. Diese Formulierung ermögliche es dem Verbraucher
nicht, den Fristbeginn ohne weiteres zu erkennen (bei dieser
Formulierung haben bereits der BGH und zahlreiche Oberlandesgerichte
mehrfach ähnlich entschieden).

Entsprechend bietet sich für DKB-Kreditkunden,
deren Darlehensverträge ähnliche Fehler in der Widerrufsbelehrung – oder
andere – aufweisen, die grundsätzliche Möglichkeit, Ihre
Darlehensverträge zu widerrufen und dadurch Einsparungsmöglichkeiten angesichts der derzeit niedrigen Zinssätze  bzw. eine Restrukturierung der Finanzierung Ihres Immobilienengagements zu realisieren. Sollten im Übrigen
Kreditkunden einen Darlehensvertrag mit der Bank (hier der DKB) bereits abgelöst und
dafür ein Vorfälligkeitsentgelt gezahlt haben, so kann die
Vorfälligkeitsentschädigung in solchen Fällen mit Erfolg zurückgefordert werden.

Gerne stehen wir Ihnen für eine Prüfung Ihrer Kreditverträge zur Verfügung.


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